‘开云官方’恒大向中信融资200亿 推进降负债计划

本文摘要：（原标题：恒大十项目向中信融资逾200亿 叛负债计划急剧前进）5月12日，恒大公告将展开股权融资，中信银行旗下基金豪抛掷超强200亿的资金重新加入，二者共同开发以深圳城市更新为代表的十个项目。

（原标题：恒大十项目向中信融资逾200亿 叛负债计划急剧前进）5月12日，恒大公告将展开股权融资，中信银行旗下基金豪抛掷超强200亿的资金重新加入，二者共同开发以深圳城市更新为代表的十个项目。这是恒大历史上最大规模的项目层面股权融资。此前，在集团层面，恒大已引进8家战略投资者获得300亿资金反对，并且，恒大正在谋划第二轮150亿战投。

过去十多年仍然在规模化道路上飞驰的恒大，2017年开始特别强调效益和利润。在年初的恒大年度工作会议上，恒大董事局主席许家印即明确提出，要将效益和利润提高至战略高度。

这一改变反映在恒大的各个方面，特别是在是引资和减少负债率。5月12日，恒大公告将展开股权融资，中信银行旗下基金豪抛掷超强200亿的资金重新加入，二者共同开发以深圳城市更新为代表的十个项目。这是恒大历史上最大规模的项目层面股权融资。

此前，在集团层面，恒大已引进8家战略投资者获得300亿资金反对，并且，恒大正在谋划第二轮150亿战投。投资方大笔资金的流经，除了不利于恒大杠杆率的较慢减少，也与恒大重组深深房明确提出的利润快速增长目标密切涉及，减少负债率特别是在是可持续债，将为恒大获释更加多利润。

根据深深房近期公布的公告，公司股票将自5月14日起之后清盘不多达1个月，这意味著深深房原本打算在5月14日前透露根本性资产重组预案或报告书的计划被再延后。但近两个月，恒大先后9次购得公司股份，向市场传送大力的信号。大规模引资5月12日，恒大公告称之为，恒大地产与其附属公司、涉及附属公司、项目公司与基金经理签定10份项目协议，基金将投资108.5亿与恒大地产共同开发坐落于重庆、成都以及深圳的10个项目。

根据公告，上述的基金是指信恒务实一号契约型基金，为基金经理管理的基金之一；而基金经理是指信银（深圳）股权投资基金管理有限公司。根据工商信息，该公司由信银（香港）投资有限公司100%股权，而信银（香港）投资有限公司则是中信银行子公司。此次投资牵涉到的项目除重庆御龙天峰、成都中央广场外，其他皆为深圳的旧改为项目，分别还包括深圳吉厦、深圳向南村、深圳大新村、深圳建设大院、华强北一及二期、深圳坪山及深圳南油大厦项目。注册资本已完成后，恒大在重庆、成都的两项目中的股权分别上升为69.05%、62.96%，深圳吉厦、深圳向南村、深圳大新村、深圳建设大院、深圳南油大厦股权皆为51%，而华强北二期、深圳坪山、华强北一期中的股权则变成50.82%、65%、51.09%。

从股权结构上来说，恒大和中信早已初始化在一起，将联合共享项目收益，分担项目风险。根据公告，除资本投资取得项目股权外，上述基金还将通过委托贷款方式，向各项目公司获取与各项目资本投资等额的股东借款，总计108.5亿元。

这意味著，恒大地产将从此次合作中取得217亿的资金流经。恒大回应，引进基金作为合作伙伴共同开发，主要是为项目研发获取更加丰沛的资金反对，交易价格根据公司价值，由双方联合协商确认。

其未透漏股东借款的利率等事宜。不过，前述人士称之为，在上述的基金投资恒大十个项目中，即使钱做到了，也并不意味著项目可以迅速竣工入市，因十个项目绝大部分项目仍未动工，而且原有改为项目牵涉到的环节较多，还包括征地后的协商、补偿等，不确定性较小。除了展开项目融资，今年以来，为了重组深深房，恒大早已大力引进了8家战略投资者。

1月2日，恒大发布公告称之为，凯隆置业及恒大地产与投资者议定投资协议，投资者已表示同意向恒大地产的资本投放出资合共人民币300亿元，以交换条件恒大地产经不断扩大股权合共大约13.16%。在3月底的2016年业绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧回应，恒大引入战投还有150亿的空间，预计今年5月份已完成。

海通证券指出，多家战略投资者的顺利引入，未来将会必要提高公司现金流情况。叛负债减利润近年来，已在销售规模上占优势的恒大，其低负债率仍然倍受注目。

据恒大年报，2016年恒大清净负债率同比下降了26.3%，多达行业平均水平；与此同时，由于低负债特别是在是可持续债毁灭了大量利润，恒大的净利润快速增长不尽如人意。为了顺利实现重组深深房的计划，以及公司长年的转型发展，恒大今年开始转入减少负债和增加利润分段的区域。此前，在重组深深房引进第一轮战转时，恒大向投资者作出了2017-2019年度净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元的允诺。

据不愿透漏姓名的券商人士分析，由于投资方的资金投入，恒大的资金压力将大大降低。比如上述基金向恒大的各项目上的资金投资，不会使恒大增加或仍然产生新的贷款，而且在双方达成协议的情况下，恒大还能用于这笔钱去偿还债务原先债务，使负债率上升。他回应，针对项目上的投资，钱将流向相同项目，不会更为明确。

而战略投资的投资方向不会与公司整体发展趋势有关，不仅限于明确的某个项目。因现金流不受运营、投资、融资三方面因素影响，其他公司的资金流经否能提升现金流还难以确定，但此举毫无疑问将有助公司减少负债率。

上述人士称之为。此外，恒大也于是以还清其在业绩会上清扫可持续债的允诺。据恒大5月4日公告，恒大计划在2017年归还70%的可持续债，到目前为止，恒大已归还可持续债人民币561.8亿元，已完成50%可持续债的归还。而可持续债的清扫，将使公司利润获得更进一步获释。

国泰君安的研报认为，债务移位和可持续债工具的偿还债务将明显提升公司盈利能力，恒大2017年到2019年的毛利率将保持在28.3%左右。海通证券测算，预计公司偿还债务可持续债可为2017、2018年分别减少40.6亿、89.3亿的净利润。除了以上措施，恒大需要减少现金流和利润的方式毫无疑问是销售。

根据近期各大房企相继发布的销售数据，恒大今年前四月销售总额为1447.8亿元，已完成了其2017年4500亿目标的32.2%，次于碧桂园和万科。海通证券认为，公司优化后的土地储备，使得已完成销售目标沦为大概率事件。

截至2016年末，恒大享有总土地储备2.29亿平方米，其中一二线城市项目面积1.33亿平米，占到比57.9%，布局向一线、二线城市和杰出三线城市核心地段集中于；考虑到布局区域皆经历显著房价下跌，企业土地储备溶解价值较小提高。

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